Mevzuattaki Yeri
Ülkemizde konut sahibi olmak isteyenlerin yaşadığı mağduriyetlerin önüne geçmek üzere gündeme gelen ve 28 Kasım 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak, 28 Mayıs 2014'te yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun, satıcıların tüketicilere ön ödemeli konut satışını ve ön ödemeli devre tatile konu taşınmazın satışını kapsamına almanın yanında Bina Tamamlama Sigortası da kavram olarak mevzuatımıza girmiş oldu.
Bu kanunun ikincil mevzuatı olan ve 27 Kasım 2014 Tarihli ve 29188 Sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikle, tüketicinin en üst seviyede mağduriyetine yol açan bina ve projelerin yarım kalması ya da hiç başlanmaması riskine karşı inşaat firmaları için Bina Tamamlama Sigortası (BTS) yaptırması ya da diğer teminatlardan en az birinin verilmesi mecburi hale geldi. Böylelikle konut sahibi olmak amacı ile yüksek bedeller ödemiş olan tüketicilerin inşaat şirketi iflas etse bile bina tamamlama sigortası sayesinde konutlarını edinmelerinin önü açıldı.
11 Mart 2015 de Hazine Müsteşarlığı tarafından yayımlanan 16.03.2015 Yürürlük Tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları ile konuya ilişkin ilk sigorta mevzuat düzenlenmesi de yapıldı.
Genel Şartların yayımı sonrasında da Sigorta şirketleri bu alana ilgi göstermemiş olmakla birlikte 10 Aralık 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan çevre kanunu ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkındaki kanunla "6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna" da, Kanun kapsamındaki projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunluluğu getirildi. Aynı şekilde 21 Haziran 2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak 2 Eylül 2019 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelik ile riskli alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek uygulamalarda yönetmelikte belirtilen şartlarda teminat verilmesi mecburi kılınırken bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda öngörülen teminatın verilmesine ilişkin şart aranmayacağı hükme bağlandı.
Böylelikle hem topraktan ya da maketten satış olarak bilinen ön ödemeli konut satışları hem de kentsel dönüşüm uygulamaları için bina tamamlama sigortası idarelerce aranan ve kabul edilen bir teminat olurken konut sahibi olmaya çalışan lehdarları da bina ya da projelerin müteahhitler tarafından başlanmaması, yarım bırakılması gibi olası risklere karşı güvence altına aldı.
Bina Tamamlama Sigortası
Nedir?
Bina Tamamlama Sigortası, bir Kefalet Sigorta Branşı ürünü ve Kefalet Sigortası türüdür.
Zorunlu Sigorta çeşidi olmamakla birlikte,
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut veya devre tatil satışlarında,
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kat karşılığı yapım işi projelerinde
bina tamamlama sigortası yaptırılması veya ilgili Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartların sağlanması zorunluluğu vardır.
Bina Tamamlama Sigortası
Kapsamı Nedir?
Bina Tamamlama Sigortası ile sigortacı; tüketicilerin konut veya devre mülk sahibi olmak amacıyla yapmış olduğu ödemelerini veya kat karşılığı yapmış olduğu sözleşmelerini
Satıcının (inşaat şirketinin/müteahhidin) iflas etmesi,
Gerçek kişi satıcının vefatı ve reddi miras veya gaipliğine karar verilmesi,
Genel şartların ek sözleşme ile teminat altına alınabilecek haller ve kıymetler ile teminat dışı kalan haller maddelerinde belirtilenler dışında, satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması,
hallerine karşı , menfaat sahiplerine genel şartlar ve poliçe özel şartlarına göre teminat sağlar.
Bina Tamamlama Sigortası, hem inşaat firmalarını hem konut sahibi olacakları koruyan bir sigorta ürünüdür.
İnşaat firmalarına faydaları;
Yasal sorumlulukları olan bir teminata, banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubu almadan ulaşabilme imkanı sağlıyor.
Sigorta şirketinin inşaat firmasını denetlemesi ile projeye idari, teknik ve finansal risk denetimi sağlanmış oluyor.
Tüketicilere faydaları;
Tüketicilerin birikimleri teminat altına alınmış oluyor.
Proje sahibinin iflası ya da projenin zamanında tamamlanamaması durumunda sigorta devreye girerek binanın tamamlanmasını ya da birikimlerin geri alınmasını sağlayarak özelde tüketicilerin genelde ülkenin kaynakları korunuyor.
Yatırımcılara faydaları;
Yeni konut projelerinin iş planlarını, finansman modellerini, risk durumlarını yakından takip eder ve bunların yönetilmesi konusunda inşaat şirketlerine de yardımcı olur.
Tüketici ve yatırımcıların aleyhine riskler gerçekleşirse doğrudan projeye müdahil olarak projelerin tamamlanmasını sağlar, küçük yatırımcıların zarar görmesini engeller.
Küçük ve bireysel yatırımcıların ve hatta nitelikli yatırımcıların finansal güvenliğini sağlayarak, yatırım ortamının iyileştirilmesinde de hayati bir rol oynar.
Ekonomiye faydaları;
Tüketiciden, yatırımcıya, müteahhitten, iş geliştiriciye herkes kazanır, sonuçta kazanan Türkiye Ekonomisi olur.
Ülke varlıklarının ve yatırımlarının korunmasını ve ekonomiye yeni kaynak oluşturulmasını sağlar.
Bina Tamamlama Sigortasının
Yatırımcılar için Önemi Nedir?
Türkiye’de yatırım yapılan en önemli varlık sınıflarından birisi de konutlardır. Türk yatırımcılar özellikle yeni konut projelerini yatırım araçları olarak görürler bununla birlikte yeni konut satışları en riskli yatırımlar arasında sayılabilir. Yatırımcılar değer artış beklentilerini yükseltmek için riski yüksek olan bu tip yatırımlara yönelebilir. Bireysel yatırımcılar bazen aldıkları riskin farkında olmayabilir ve getiri beklentilerini doğru ayarlayamayabilirler. Bu açıdan Quick Sigorta Bina Tamamlama Sigortası ürünü, hem projelerin doğru risk seviyeleri ile tasarlanması için hem de riskler gerçekleştiğinde bireysel yatırımcıların zarar görmemesi için de hayati bir üründür.
Bina Tamamlama Sigortasının
Avantajları Nelerdir?
İnşaat müteahhidinin sorumluluklarını yerine getirememesi durumunda, sigorta şirketi konut projesini tamamlama veya o güne kadar yapılan tüm ödemeleri konut alıcısına geri ödeme konusundaki yükümlülükleri yerine getirir.
Sigorta Şirketi, inşaat firmasının iflas etmesi, şirket sahibinin kaçması veya ölmesi vb durumlarda konut satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılayarak mağduriyetlerini giderir.
Özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde, protokolde yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunu'nun verdiği hak ile başka bir inşaat firması ile sözleşme yaparak, inşaatın tamamlanmasını garantiler.
Sigorta şirketi, geliştirici firmanın sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine getirmediğinde, durumu ilgili Bakanlığa bildirerek poliçeyi sonlandırabilir. Böylece sigorta şirketi, projenin denetimini yaparak konut satın alan tüketicilerin mağdur olmasının önüne geçer.
Konut alıcılarının geliştirici firmaların keyfi davranışlarından korunmasını sağlar.
Müteahhidin Bina tamamlama sigortası yaptırması durumunda yönetmelikte yer alan teminat verilmesine ilişkin şartlar aranmaz
Müteahhidin bankalardaki limitleri nakdi krediler için kullanılabilir hale gelir.
Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
Bina Tamamlama Sigortasının
Özellikleri Nelerdir?
Bina tamamlama sigortası ile Sigorta Şirketi, ön ödemeli konut satışına konu proje için poliçe düzenleyerek satıcıya genel bir teminat limiti tahsis eder. Proje kapsamındaki tüketicilere, sözleşme dahilinde konut satışı yapılmasından sonra konut bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için, müstakil teminat senetleri düzenlenir.
Sigorta sözleşmesi çerçevesinde riskin gerçekleşmesi halinde sigortacı, teminat senedinde yer alan azami tutara kadar tüketicilerce yapılan ödemeleri yasal faiziyle birlikte geri öder veya binanın tamamlanmasını sağlar.
Tüketicinin cayması ya da sözleşmeden dönmesi durumunda, satıcı talep etmiş ise konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar olan bedel, poliçede aksi belirtilmedikçe tazminat kapsamı dışındadır.
Teminat talep eden inşaat firmasının projeye ve geçmiş projelerine ilişkin bilgileri, teknik donanımı, mali durumunu gösteren bilgileri ve kredi değerliliğine ilişkin diğer bilgi ve belgeleri sigorta şirketine sunması ile teminat değerlendirmesi yapılır.
Sigorta şirketlerinin rücu ve halefiyet yolu ile tazminat hakkının olmasından dolayı sigorta şirketi, söz konusu inşaat firmasından ödemeleri geri alma hakkına sahip olmaktadır.
Aksi kararlaştırılmadıkça, sigorta, poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde, Türkiye saati ile öğlen 12.00’da başlar ve öğlen saat 12.00’da sona erer.
Quick Sigorta'dan
Bina Tamamlama Sigortası Nasıl Alınır?
Bina tamamlama sigortası almak için, Quick Sigorta Yetkili Acenteleri üzerinden ve/veya online başvuru formunu doldurarak bina tamamlama sigortası başvurusu yapabilirsiniz.
Bina tamamlama sigortası başvurusu için başvuru türüne göre başvuru formunda cevaplanacak sorulara ek olarak projeye ait dokümanlar, mali veriler, finansal dokümanlar yüklenir, kredi skorlaması yaptırılarak başvuru tamamlanır.
Teknik ve finansal incelemelerden sonra Quick Sigorta varsa taleplerini ileterek uygun bulması halinde gerekli sözleşme ve poliçeleri düzenler.
Quick Sigorta talebi onayladıktan sonra, sigortalıya verilmek üzere bina tamamlama poliçesi ve poliçede belirtilen lehdarlara teminat senedi düzenler.
